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2020年9月土地供需水平小幅回升,溢价率创3月以来新低

时间:2020-10-13 16:07:39   来源:

土地月报 | 2020年9月土地供需水平小幅回升,溢价率创3月以来新低

2020年9月全国主要地级市供应规划建筑面积为11121.33万㎡,同比下跌6.44%,环比上涨3.97%;成交规划建筑面积为10247.83万㎡,同比上涨0.8%,环比上涨19.4%。疫情后,土地市场回暖,随着大量优质地块放出,房企拿地积极性高涨,部分城市土地市场热度居高不下。三季度以来,多地出台收紧楼市调控政策,叠加房地产金融监管持续趋严,土地市场逐渐回归理性。“金九”之际,土地市场成交呈现量升价跌的局面,溢价率水平创下3月份以来新低,房企拿地积极性减弱。

一、“金九”土地供应增加,成交量升价跌

1、 9月土地供应小幅回升,其中商办用地增加明显

据诸葛找房数据中心监测,全国主要地级市9月共供应土地1142宗,同比下降2.73%,环比上涨11.52%;供应规划建筑面积为11121.33万㎡,同比下跌6.44%,环比上涨3.97%;推出楼面均价为3578.48元/㎡,同比上涨1.19%,环比下跌1.49%。进入二季度后,随着疫情逐步受控,多城推地节奏明显加快,6月份供应量达到年内最高水平,三季度随着多地出台收紧楼市调控政策,叠加房地产金融监管持续趋严,土地市场逐渐回归理性,7、8月土地放量逐渐减少,进入金秋九月,土地供应规模小幅回升。

从地块性质来看,9月推出住宅用地788宗,同比下跌5.63%,环比上涨12.09%;商办用地推出354宗,同比上涨4.42%,环比上涨10.28%。从推出楼面价上看,住宅用地推出楼面价为3824.77元/㎡,同比上涨0.56%,环比上涨2.47%。

表:全国主要地级市9月土地供应及环同比情况

分各能级城市来看,9月份二线城市土地供应规模下滑,一线和三四线呈现不同幅度的上涨,其中,一线城市供应规划建筑面积546.23万㎡,同比上涨34.39%,环比上涨70.73%,涨幅居首;二线城市供应规划建筑面积3911.62万㎡,同比下跌15.77%,环比下跌17.82%;三四线城市供应规划建筑面积6663.48万㎡,同比下跌2.54%,环比上涨18.63%。从推出楼面价来看,一线城市显著下滑,二线和三四线城市均有所上扬。

表:各等级城市9月土地供应及同环比情况

2、 9月土地供应增加带动成交小幅回升,一二线成交同环比均上涨

据诸葛找房数据中心监测,9月全国主要地级市土地成交981宗,成交规划建筑面积为10247.83万㎡,同比上涨0.8%,环比上涨19.4%;成交楼面价为4262.47元/平方米,同比上涨10.48%,环比下跌6.6%;土地出让金为4368.21亿元,同比上涨11.36%,环比上涨11.45%。9月份,全国土地成交止跌转涨,受到本月供应增加的带动,成交量有所上涨。而成交楼面价较上月下滑,一方面是成交结构的影响,另外,在三道红线高压之下,房企拿地积极性有所减弱。

    

从地块性质来看,9月住宅用地成交面积为8534.01万㎡,同比上涨2.23%,环比上涨16.82%;成交商办用地1713.82万㎡,同比下跌5.78%,环比上涨34.13%。住宅成交楼面价4624.88元/㎡,同比上升10.57%,环比下跌4.76%;商业办公用地成交楼面价为2457.86元/㎡,同比上涨3.76%.环比下跌15.02%。住宅和商办用地成交规模双双上涨,成交楼面价呈现不同幅度的下滑,主要是热点城市优质地块减少,地块品质下降导致楼面价下滑。

表:全国主要地级市9月土地成交及环同比情况

分等级城市来看,各等级城市成交规模呈现不同幅度的回升,其中,三四线城市涨幅居首,一线城市次之。9月份,一线城市成交42宗,成交规划建筑面积450.96万㎡,同比上升9.93%,环比上涨16.49%;成交楼面价为11887.39元/㎡,同比下跌22.79%,环比下跌38.88%;土地出让金536.07亿元,同比下跌15.12%,环比下跌28.81%。分具体城市看,上海成交23宗居首,其次为广州成交16宗。

9月二线城市土地成交353宗,成交规划建筑面积4076.24万㎡,同比上涨5.24%,环比上涨3.38%;成交楼面价达5479.14元/㎡,同比上涨7.15%,环比上涨5.24%;土地出让金2233.43亿元,同比上涨12.76%,环比上涨8.8%。分具体城市来看,南京、西安、济南成交宗数位居前三,贵阳、天津紧随其后。

三四线城市土地成交586宗,土地成交面积5720.63万㎡,同比下跌2.76%,环比上涨34.51%;土地出让金1598.7亿元,同比上涨22.01%,环比上涨43.56%。分城市来看,菏泽、惠州、眉山位居成交前三。惠州作为粤港澳大湾区的重要城市,楼市热度持续上升,并且在深圳、东莞加码调控后部分购房需求外溢至惠州,一定程度上也推动其市场热度走高,房企布局的积极性较强。

表:各等级城市9月土地成交及同环比情况

 

二、本月溢价率回落至历史低位,流拍现象增加

9月全国主要地级市溢价率为12.79%,环比下降3.26个百分点,同比上升5.5个百分点。全国主要地级市溢价率自2019年4季度开始逐渐回升,2020年5月达到年内峰值,但与去年同期相比仍有所不足,处于历史中位水平。随后溢价率在稳定区间内小幅波动,本月溢价率创3月份以来新低。受到多地出台收紧调控政策叠加房企三道红线新规的影响,房企拿地积极性减弱。 

流拍率方面,疫情后,前期积压的需求逐渐释放加上优质地块频频放出,房企拿地积极性强,流拍率走低;8月份流拍率降至年内最低水平,本月小幅回升至4.29%,环比上升0.13个百分点,溢价率整体低位运行。

三、广州土地收金317亿元位居榜首,南京、天津紧随其后

2020年9月城市土地出让金TOP10榜单中,广州土地收金317亿元位居榜首,南京和天津位居第二、三,分别收金256亿元和182亿元。其中,一线城市仅有广州、上海上榜,土拍热度有所回落。长三角城市如南京、杭州、苏州等土地市场热度居高。

成交总价排行榜中,北京鑫安兴业房地产开发有限公司(中海)以69.78亿元底价竞得北京石景山区北辛安棚户区改造地块,成交楼面价为26118元/平方米,成为本月总价榜首;其次,广州奥昇置业有限公司(奥园+恒基)以67.78亿元竞得广州番禺大学城地块,溢价率达11.15%,位居全国总价排名第二。

表:2020年9月全国主要地级市土地成交总价TOP10榜单

 

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